Arrest RvVb 18 september 2025, nr. RvVb-A-2526-0037.

Wat was er aan de hand?

De eigenaar van een woning verloor zijn huis na een brand in 2016. Deze woning was zonevreemd, aangezien ze gelegen was in agrarisch gebied, een zone waar residentiële bebouwing doorgaans niet is toegestaan. De eigenaar wou op dezelfde plaats een nieuwe woning bouwen en diende hiervoor verschillende vergunningsaanvragen in, die telkens geweigerd werden.  

De laatste aanvraag dateerde van 2023, en werd door de provincie geweigerd omdat zij te laat was ingediend. Volgens de provincie moest de aanvraag binnen drie jaar na toekenning van het verzekeringsbedrag gebeuren – zoals bepaald in artikel 4.4.21 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).

De provincie baseerde zich hierbij op een brief van de brandverzekeraar uit 2017, waarin een bepaald verzekeringsbedrag werd toegekend aan de aanvrager. Volgens de provincie begon de termijn van drie jaar op dat moment te lopen, waardoor de aanvraag uit 2023 te laat zou zijn.

De eigenaar was het hier niet mee eens, en voerde onder meer aan dat er tussen hem en de verzekeraar betwisting bestaat over het verzekeringsbedrag. Een betwisting die intussen ook werd voorgelegd aan de burgerlijke rechter, zodat het reeds toegekende verzeringsbedrag nog kan wijzigen.

Wat besliste de Raad voor Vergunningsbetwistingen?

De Raad preciseerde dat de driejaarstermijn pas begint te lopen vanaf het moment waarop de eigenaar zekerheid heeft over het volledige verzekeringsbedrag. Omdat de eigenaar en zijn verzekeraar het vanaf het begin oneens waren over de berekening van de brandschade, en dit geschil ook hebben voorgelegd aan de burgerlijke rechter, vond de Raad dat er nog geen duidelijkheid bestond over het uiteindelijke verzekeringsbedrag.

Volgens de Raad heeft de provincie dan ook onterecht geoordeeld dat de aanvraag te laat was ingediend. De Raad vernietigde bijgevolg de weigering van de vergunningsaanvraag en verplichtte de provincie om een nieuwe beslissing te nemen.

Waarom is dit arrest belangrijk?

Dit arrest verduidelijkt hoe de driejaarstermijn van artikel 4.4.21 VCRO moet worden geïnterpreteerd. Zolang er een reële betwisting bestaat over het volledige verzekeringsbedrag, kan het bestuur niet zomaar stellen dat de termijn voor de indiening van een aanvraag verlopen is.

Enerzijds biedt deze beslissing hoop voor eigenaars van zonevreemde woningen die door overmacht zijn vernield en die door lange verzekeringsprocedures dreigen uit de boot te vallen. Anderzijds kunnen deze eigenaars hier voortaan ook op steunen om de driejaarstermijn zo veel mogelijk te rekken.

Conclusie

De Raad bevestigt dat de regeling uit artikel 4.4.21 VCRO bedoeld is om eigenaars van zonevreemde woningen te beschermen tegen pech en overmacht.

Wie in een gelijkaardige situatie zit, doet er goed aan tijdig juridisch advies in te winnen: de interpretatie van de termijnen en voorwaarden in artikel 4.4.21 VCRO blijft complex, maar kan dus doorslaggevend zijn om al dan niet een vergunning te kunnen bekomen in geval van overmacht.

Aarzel niet om het team real estate van Andersen in Belgium te contacteren voor meer informatie en bijstand in soortgelijke gevallen en procedures voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Matias Osorio Olivera
Counsel