Arrêt du Conseil du Contentieux des Permis du 18 septembre 2025, n° RvVb-A-2526-0037.

Que s’est-il passé ?

Le propriétaire d’une maison a perdu son logement à la suite d’un incendie en 2016. Cette maison était non conforme à la zone, car elle était située dans une zone agricole, où les constructions résidentielles ne sont généralement pas autorisées. Le propriétaire souhaitait construire une nouvelle maison au même endroit et a introduit plusieurs demandes de permis à cette fin, qui ont toutes été refusées. 

La dernière demande datait de 2023 et a été refusée par la province parce qu’elle avait été introduite trop tard. Selon la province, la demande devait être introduite dans les trois ans suivant l’octroi du montant de l’assurance, comme le prévoit l’article 4.4.21 du Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO).

La province s’est basée sur une lettre de l’assureur incendie datant de 2017, dans laquelle un certain montant d’assurance était accordé au demandeur. Selon la province, le délai de trois ans a commencé à courir à ce moment-là, ce qui rendait la demande de 2023 tardive.

Le propriétaire s’y est opposé et a notamment fait valoir qu’il existait un litige entre lui et l’assureur concernant le montant de l’assurance. Ce litige a entre-temps été porté devant le juge civil, de sorte que le montant de l’assurance déjà accordé peut encore être modifié.

Quelle a été la décision du Conseil du Contentieux des Permis ?

Le Conseil a précisé que le délai de trois ans ne commence à courir qu’à partir du moment où le propriétaire a la certitude du montant total octroyé par l’assurance. Étant donné que le propriétaire et son assureur étaient en désaccord dès le départ sur le calcul des dommages causés par l’incendie et qu’ils ont également soumis ce litige au juge civil, le Conseil a estimé qu’il n’y avait pas encore de clarté quant au montant final de l’assurance.

Selon le Conseil, la province a donc jugé à tort que la demande avait été introduite trop tard. Le Conseil a donc annulé le refus de la demande de permis et a obligé la province à prendre une nouvelle décision.

Pourquoi cet arrêt est-il important ?

Cet arrêt clarifie la manière dont doit être interprété le délai de trois ans prévu à l’article 4.4.21 du VCRO. Tant qu’il existe un litige réel concernant le montant total de l’assurance, l’administration ne peut pas simplement déclarer que le délai pour introduire une demande a expiré.

D’une part, cette décision donne de l’espoir aux propriétaires de logements non conformes à la zone qui ont été détruits par un cas de force majeure et qui risquent d’être lésés par de longues procédures d’assurance. D’autre part, ces propriétaires peuvent désormais s’appuyer sur cette décision pour prolonger autant que possible le délai de trois ans.

Conclusion

Le Conseil confirme que la disposition de l’article 4.4.21 VCRO vise à protéger les propriétaires de logements non conformes à la zone contre les malheurs et les cas de force majeure.

Toute personne se trouvant dans une situation similaire a tout intérêt à demander conseil à un juriste en temps utile : l’interprétation des délais et des conditions prévus à l’article 4.4.21 du VCRO reste complexe, mais peut s’avérer déterminante pour obtenir ou non un permis en cas de force majeure.

N’hésitez pas à contacter l’équipe immobilière d’Andersen en Belgique pour obtenir plus d’informations et une assistance dans des cas similaires et des procédures devant le Conseil des litiges en matière de permis.

Matias Osorio Olivera
Counsel