Arrêt du Conseil du Contentieux des Permis (RvVb) du 2 octobre 2025, n° RvVb-A-2526-0072
Qu’est-ce que le registre des permis ?
Chaque commune flamande est tenue de tenir un registre des permis. Il s’agit d’une base de données numérique dans laquelle sont collectées des informations sur l’aménagement du territoire pour chaque parcelle. Vous y trouverez, par exemple, les permis qui ont été accordés ou refusés.
Les bâtiments anciens n’y figurent généralement pas, car ils ont été construits à l’époque sans permis officiel. La réglementation prévoit toutefois la possibilité d’inscrire également ces constructions dans le registre des permis, par exemple lorsqu’il peut être prouvé qu’elles ont été construites avant le 22 avril 1962 (date à laquelle l’obligation générale d’obtenir un permis est entrée en vigueur).
Pour ces bâtiments, on applique alors la présomption de permis : s’il peut être prouvé qu’un bâtiment existait avant 1962, il est automatiquement considéré comme ayant été construit avec un permis, même s’il n’existe pas de permis de construire. La preuve de cette présomption doit non seulement porter sur la construction du bâtiment, mais aussi sur la fonction initiale pour laquelle il a été construit à l’époque, par exemple comme logement, magasin, étable, etc.
Pour les propriétaires, cette inscription au registre des permis peut être particulièrement intéressante, car la présomption de permis est alors confirmée par la commune. Cela offre non seulement une plus grande sécurité juridique, mais peut également augmenter la valeur du bien immobilier.
Faits de l’affaire
Le propriétaire d’un immeuble du 19e siècle à Kapellen a demandé à la commune de faire reconnaître le bâtiment – pour lequel aucun permis de construire n’est connu – comme un ‘logement présumé autorisé’, car il a été construit avant 1962.
La commune a décidé d’inscrire le bâtiment dans le registre des permis, mais uniquement en tant que résidence secondaire. Elle a ainsi reconnu que la construction avait bien eu lieu avant 1962, mais a estimé qu’il n’y avait pas de preuve de résidence permanente pour que le bâtiment soit également inscrit en tant que ‘logement’.
La propriétaire n’était pas d’accord avec cette décision, d’autant plus qu’elle pouvait prouver que le bâtiment était connu comme maison d’habitation depuis au moins les années 50. Elle a donc introduit un recours auprès le Conseil du Contentieux des permis.
Quelle a été la décision du Conseil du Contentieux des Permis ?
Dans cet arrêt, le Conseil précise que la notion de ‘logement’ ne dépend pas de la question de savoir si quelqu’un y réside de manière permanente. En effet, un logement est « tout bien immobilier destiné principalement à l’hébergement d’une famille ou d’une personne seule » (article 1.3, §1, 66° du Code flamand du logement).
Le Conseil a ainsi souligné que les autorités communales ne peuvent donc pas déduire de cette définition une exigence supplémentaire de résidence permanente. Un bâtiment peut parfaitement être considéré comme un logement même s’il est temporairement inoccupé ou s’il n’est utilisé que sporadiquement.
La décision de la commune a donc été annulée.
Conclusion
Avec cet arrêt, le Conseil du Contentieux des permis rappelle aux administrations locales que la fonction résidentielle d’un bâtiment ne dépend pas du fait que quelqu’un y habite effectivement. Un logement reste un logement tant qu’il est principalement destiné à être habité, même s’il est temporairement vacant ou n’est utilisé que sporadiquement.
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Matias Osorio Olivera (Conseiller juridique)